سمت و سوی حرکت بازار مسکن در شش ماهه دوم ۱۴۰۲

بازار مسکن در ایران و جهان از بازار‌های بسیار مهم و گران است. به دلیل نیاز تک تک افراد جامعه به سر پناه از دیرباز مورد توجه قرار گرفته است. تحلیل رفتار این بازار برای همه افراد جامعه دارای اهمیت ویژه است.

سیکلی که در ۵ سال اخیر از سال ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲ بر بازار مسکن حاکم بود کمی پیچیده و غیر قابل پیش بینی بود و متفاوت‌تر ازسیکل و دور‌های رونق و رکود ۳۰ سال اخیر بود در سیکل‌های قبلی پس از حدود ۱ سال رونق و افزایش قیمت‌ها بازار استراحت و رکود ۳و۴ ساله را تجربه می‌کرد، اما این دوره اخیر دوره‌های رکود و رونق ماهیانه بود و در طول سال چند ماهی رونق و چند ماهی رکود داشت. بنا بر این تحلیل بازار بسیار پیچیده است.

شاید بعد از تاثیر قیمت ارز و ساخت وساز کم در دهه اخیر، مهم‌ترین عامل تاثیر گذار به هرم جمعیتی کشور میتوان اشاره کرد با توجه به اینکه جمعیت دهه ۶۰ به پشت دروازه‌های مسکن رسیده است تقاضا فوق العاده زیادی دربازار ایجاد کرده است. مانند آنچه که در دهه قبل پشت درواز‌های کنکور ایجاد شد.

اصولا افراد برای سرمایه گذاری در هر بازاری به تحلیل آن بازار وآینده بازار توجه می‌کنند و این امر در بازار مسکن دارای اهمیت ویژه است چرا که مهم‌ترین و گران‌ترین سرمایه گذاری هر فردی در طول مدت عمر محسوب می‌گردد. بررسی پیشینه بازار مسکن نشان می‌دهد هر رونق و اوج گرفتنی افول و رکود در پی دارد لذا با توجه به رونق ۵ساله بازار مسکن در ایران از ابتدای سال ۱۴۰۲ نشانه‌های رکود در بازار پدیدار گردید و مشاهدات و مستندات موجود نشانگر افت معاملات و تقاضای کم و به مرور عرضه بیشتر است.

برای پیش بینی بازار مسکن می‌بایست عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن را بررسی کنیم و از تحلیل تک بعدی پرهیز کنیم. اما ابتدا باید عوامل تاثیر گذار بر بازار مسکن را شناسایی کنیم. عوامل تاثیر گذار قیمت مسکن عبارتند از ۱. عرضه و تقاضا ۲. قدرت خرید خریداران ۳. قیمت زمین ۴. قیمت مصالح ۵. قیمت دستمزد ۶. قیمت ارز ۷. درآمد دولت ۸. نرخ بهره بانکی ۹. قیمت نفت ۱۰. هرم سنی جمعیت کشور۱۱. نیاز بازار و انباشت خرید ۱۰. سیاست‌های دولتی موثر بر بازار مسکن است. حال باید به نقش هریک از عوامل در دوران کنونی بپردازیم.

از ابتدای سال ۱۴۰۲ بعد از افزایش قیمت و تورم شدیدی که در بهمن سال گذشته در بازار ارز و متعاقب آن در بازار مسکن اتفاق افتاد تحلیگران دو سناریو را پیش بینی کرده بودند که اولی افزایش قیمت‌ها پس از مدت کوتاهی استراحت دوباره اوج خواهد گرفت و سناریو دیگر این بود که بازار وارد رکود می‌گردد. عملا مطالعه بازار ۶ ماهه اخیر حاکی از آن است که سناریو دوم که همان ورود به رکود بود شکل گرفت و تعداد معاملات کم در این مدت نشان دهنده حاکم شدن رکود به همراه کاهش ۱۰ الی ۲۰ درصدی قیمت‌ها شد.

عواملی مثل ثبات قیمت ارز، سیاست‌های مسکنی دولت، بالا رفتن بهره سپرده‌های بانکی و جذاب شدن این بازار موازی باعث ثبات نسبی و حرکتی جزیی رو به پایین این بازار گردید.

اصولا سیکل‌های دوره رونق و رکود نشانگر این است که هر سربالایی یک سرپایینی دارد و بازار مسکن که دارای ۴ سیکل: ((۱-رونق و رسیدن به قله قیمت ۲- پیش رکود و کاهش قیمت ۳- رکود و ثبات قیمت.۴- پیش رونق و شروع افزایش قیمت)) است و با توجه به بهبود اوضاع سیاسی امنیتی و ارتباطی کشور، ثبات نسبی بازارها، عدم کشش قیمتی و خروج سفته بازان از بازار، و کاهش توان خرید خریداران، چرخه طبیعی بازار و مرور رفتار بازار مسکن و فعالان آن در شش ماهه اخیر پیش بینی می‌گردد اگر افزایش فزاینده قیمت ارز اتفاق نیافتد، در شش ماه دوم سال ۱۴۰۲ وارد فاز رکود و کاهش قیمت‌ها شویم.

نگارنده: محمد فراهانی، مشاور سرمایه گذاری ملکی وتحلیلگر بازار مسکن